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Location de bureaux : quelle imposition ?Location de bureaux : quelle imposition ? Le 22/03/2011

Les propriétaires de bureaux c'est-à-dire de locaux à usage professionnel, peuvent choisir de louer équipé ou non équipé. Ce choix déterminera le régime fiscal applicable.

Comme pour les locaux à usage d'habitation où la location peut se faire « nue » ou « en meublé », la mise en location de bureaux peut prendre deux formes : soit le propriétaire décide de louer le local à usage professionnel équipé, soit il le loue non équipé.

Quel que soit le type de local (à usage d'habitation ou de bureau) ou le type de location (nue, meublée, équipée, non équipée), cette distinction implique une imposition dans une catégorie spécifique au titre de l'impôt sur le revenu.

La véritable différence réside dans le fait que, s'agissant de la location de bureaux, les loyers que vous percevrez pourront être soumis à la TVA sans que vous puissiez toujours y trouver un intérêt.

Location de bureaux équipés

Le propriétaire qui loue des bureaux équipés est assimilé fiscalement à un commerçant. Ainsi, les loyers encaissés sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Les loyers sont soumis obligatoirement à la TVA au taux de 19,6%. En conséquence :
- le montant des loyers est majoré tous les mois de 19,6%. Ce surplus étant reversé au Trésor Public ;
- le bailleur, s'il est lui-même soumis à la TVA, peut récupérer la TVA qui lui aura été facturée pour toutes les dépenses se rapportant aux bureaux : les équipements, les travaux (de rénovation, de construction...) et éventuellement sur l'achat du bien immobilier lui-même s'il s'agit d'une construction ou d'un bien neuf. Dans ce dernier cas, le bien lui coûtera, au final, 19,6% de moins que si c'était un simple particulier qui en avait fait acquisition.

Le locataire n'y trouvera un avantage que s'il est lui-même soumis à la TVA. Autrement dit, il doit pouvoir facturer à ses clients la TVA (ce n'est pas le cas pour un médecin par exemple), et récupérer celle qu'il a payée. A défaut, il ne pourra pas récupérer la TVA qui s'ajoute chaque mois au montant de son loyer. Ce qui veut dire aussi, que pour lui, vous serez 19,6% trop cher par rapport au marché !

Location de bureaux non équipés

Le propriétaire qui loue des bureaux non équipés n'est pas assimilé fiscalement à un commerçant. Ainsi, les loyers encaissés provenant d'une telle location sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (voir notre fiche sur « Les revenus fonciers »).

Les loyers sont soumis à la TVA au taux de 19,6% sur option. L'option pour la TVA ne pose pas problème quand le locataire peut lui-même la facturer à ses clients. Dans le cas contraire, le bailleur devra obtenir l'accord du locataire. Vous devrez donc faire figurer cet accord dans le bail. L'option est valable pour 10 ans, renouvelable une fois.

Dès lors, il convient de distinguer deux situations :
- Le propriétaire opte pour la soumission à la TVA des loyers qu'il perçoit
Dans ce cas, les conséquences sont les mêmes pour le bailleur et le locataire d'un bureau équipé. Si le locataire n'est pas redevable de la TVA, l'option sera un frein à la location.

- Le propriétaire n'opte pas pour la soumission à la TVA des loyers qu'il perçoit
Pour le bailleur les loyers n'ont pas à être augmentés de 19,6%, il n'a donc pas de TVA à reverser au Trésor Public. Corrélativement, le bailleur ne peut pas récupérer la TVA qui lui aura été facturée sur des dépenses occasionnées pour les bureaux.
Pour le locataire non redevable de la TVA (exemple : le médecin), cette situation ne pose aucune difficultés, la TVA ne venant pas s'ajouter au montant du loyer. Dans le cas contraire, si le locataire est redevable de la TVA, le fait de ne pas opter sera un frein à la location.

Dominique Owona

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